土地评估案例与报告范文 第1篇

葛店经济技术开发区职教园区学府路工程

(K1+420-K2+050)段土路床质量评估报告

编制人:

审批人:

单 位: 鄂州市工程建设监理公司

一、 工程概况：

1、工程名称：湖北省葛店经济技术开发区职教园区学府路 2、工程地点：湖北省葛店经济技术开发区

3、建设单位：湖北省葛店开发区建设投资有限公司 4、设计单位：中南市政设计院 5、监理单位：鄂州市工程建设监理公司 6、施工单位：鄂州市广安建筑公司 7、工程质量标准：合格

学府路为东西向道路，道路西起澳门路，沿线与横十四路、横十三路、奥林路、航海路相连，至纵二路止，路幅宽度40m，设计道路长(K0+000-K2+)。本次验收范围为(K1+420-K2+050)段土路床。 二、工程施工监理依据：

1、《建设工程监理规范》(GB50319—); 2、《道路工程施工及验收规范》(CJJ1-);

3、《给排水管道工程施工及验收规范》(GB50268—2008) 4、《砌体工程施工及验收规范》(GB50203—); 5、《混凝土工程施工及验收规范》(GB50204—2002); 6、《城市道路工程质量检验标准》(DB 29-50-) 7、本工程勘察报告、设计图纸及变更设计文件;

8、其他与本工程相关的国家及地方的法律、法规、标准、规定等; 三、工程监理工作情况

1、施工简况：本工程路基施工于3月开始至1月2日完工。

2、进场材料构配件的质量控制：凡运到施工现场的原材料，进场向项目监理机构提交《工程材料/构配件/设备报审表》，经监理见证送检合格后，方可投入使用。

3、工序施工过程中的跟踪监督、检查、控制：通过现场见证取样送检方式，控制回填土厚度及压实度。土填筑时严格按照规范和监理细则实施，并在施工过程中控制平整度以及横坡。完成之后都经监理确认验收合格后，才进入下一道工序。

4、现场旁站：施工时监理对填土厚度土质、高程控制进行旁站。 5、保证资料的控制：每层回填土施工完成后都在监理见证下取样检测，检测合格方可进行下道工序。 四、质量评定情况：

1、质量保证资料符合设计及规范要求，完整齐全。

图纸会审、施工组织设计、开工报告、施工资质、原材、设备报审、见证记录、材料复试、施工检验批、技术交底等资料齐全。 2、有关安全及功能、检验和抽样检验结果符合有关规定。 3、外观

路基面顺直、平整无高低起伏。质量评价：一般。 4、工程质量检测情况

综上所述，(K1+420-K2+050)该段土路床分部工程根据市政工程质量检验评定标准，结合本工程的外观质量施工资料、安全功能、实测实量评定情况，对该分部工程验收意见“合格”，同意进行路基分部验收。

土地评估案例与报告范文 第2篇

委托估价方 ⅩⅩ公司 三、估价目的

为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-)，我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。 四、估价基准日

二O一O年三月十日。

综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。

六、估价结果

估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：

土地价值总额：万元 单位地价：(万元/ 亩) 七、估价师签名

第二部分 评估的过程

待评估宗地为一块空地，面积为亩，要求评估其3月10日的'市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

1、进行交易情况修正

经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。

2、进行交易时间修正

根据调查，12月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例C交易时间修正系数=104/100=

3、进行区域因素修正

采用打分法，可参照下表的有关数据判断。

根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。

B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下

于是可以得到：

交易实例A区域因素修正系数=100/176= 交易实例B区域因素修正系数=100/206= 交易实例C区域因素修正系数=100/144=

4、进行个别因素修正

(1)关于面积因素的修正:

对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。 经过计算得到面积修正系数为：， 交易实例A的面积修正系数= 交易实例B的面积修正系数= 交易实例C的面积修正系数= (2)关于容积率因素的修正:

经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是： 容积率增加，地价增加2%。则：

交易实例A的容积率修正系数=100/140= 交易实例B的容积率修正系数=100/ 交易实例C的容积率修正系数=100/104= 个别因素修正系数计算如下：

交易实例A的个别因素修正系数=× 交易实例B的个别因素修正系数=× 交易实例C的个别因素修正系数=×

5.计算比准价格

A=1600×××(万元/ 亩) B=8650×××(万元/ 亩) C=560××××(万元/ 亩)

6.采用算术平均法求得评估结果

由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为：

待估宗地评估价值(单价)=()/2 =(万元/ 亩)

待估宗地评估价值(总价)=×万元

第三部分 土地估价结果 一、估价依据

根据《_土地管理法》、《_城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(_令第39号)等法律法规，并且委托估价方提供的相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。 二、土地估价 1、估价原则

地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则 、最高最佳使用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和

地方的有关规定，恪守客观、科学、 合法的原则进行土地价格评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。 2、估价方法

根据“城镇土地估价规程”和估价人员现场查勘，对估价对象和参考示例进行的特点及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结 合估价对象的实际情况，采用市场比较法评定土地价格。 3、估价结果

估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场比较法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：

土地价值总额：万元 单位地价：(万元/ 亩)

土地评估案例与报告范文 第3篇

X X X土地整理工程

质 量 评 估 报 告

X X X工程管理有限公司

年 月 日

一、工程概况：

工程名称：XXX土地整理工程 设计单位：XXX设计院 建设单位：XXX

监理单位：XXX工程管理有限公司 施工单位：XXX建筑工程有限公司

工程规模：土地平整XXX亩，工程造价XXX万元。 施工范围：土地平整、农田水利工程、其它工程。 开工日期：XX年XX月XX日 竣工日期：XX年XX月XX日 监理依据：

a)设计院设计的施工图纸; b)工程的施工合同、监理合同; c)建筑工程质量检验评定标准;

d)施工验收规范及国家、地方现行标准; e)工程建设强制性标准; f)法律、法规和行政规章。 一、工程监理情况：

1、监理工作就是“四控两管一协调”，而质量控制是监理工作的核心，质量控制主要有：

事前控制：熟悉掌握施工图纸和有关的技术规范和验评标准;审查施工单位资质、施工组织设计及施工方案;进场材料报验;施工现场检查验收及核查工程质量保证措施等。对重点工序质量控制关键点进行技术交底。

事中控制：对施工过程进行全面控制，主要采用巡视、旁站、平等检验等方法。严格执行隐蔽工程验收和见证取样送检制度，强化验收，过程控制。

事后控制：对已未完成的分项、子分部、分部工程及时组织验收;审核材料抽验试验结果;及时跟踪工程内业资料整理。

二、工程实施情况：

XXXX土地整理工程项目主要以下几个分部工程： 1)土地平整：XXX亩

2)农田水利工程：农渠XXXm;农沟XXXm，包括土方开挖、土方夯填、垫层、砌石分项等。

3)道路工程：田间路：XXXm;生产路：XXX m。 4)其它项目：标志牌X座

5)增加项目：增加排水沟，挡土墙等XX座 三、质量平定情况：

四、单位工程观感质量情况：本工程施工质量、观感标准符合规范要求。

五、质量保证资料核查情况：根据施工单位提供的竣工资料及现场初验情况，总体该工程的施工质量达到设计要求，经核查，本工程项目质量保证、资料齐全。

六、最终评估意见：经核定，XXX土地整理工程项目各分项分部工程检查合格，资料齐全，该单位工程项目工程质量综合评定为合格。 监理单位：XXX工程管理有限公司 日 期：XXX年XX月XX日

土地评估案例与报告范文 第4篇

1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。

2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。

3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。

4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。

5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。

6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。

7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。

土地评估案例与报告范文 第5篇

土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：

1.了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

2.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

土地评估案例与报告范文 第6篇

（1）从权利性质来看，出让使用权价格大于划拨使用权价格，但总体上两者价格相差不大。两者差值与其对应划拨国有农用地使用权价格比值，耕地、草地、林地依次分别在2%-4%、6%-8%、3%-12%范围之内。分地类来看，耕地价格最高、林地价格最低，草地价格介于两者之间。耕地、草地、林地平均价格比依次为1:。同一地类中，耕地中的水浇地比旱地价格高42%，相差较大。这主要是由于土地利用状况、农田基本设施等因素差异造成的。跨地类相比，耕地中的旱地与草地中的人工牧草地价格相差较小。这与二类地土地利用具有相似性相吻合。

（2）案例地价与当地征地区片综合地价相比，耕地价格高于征地区片综合地价，其中，旱地价格略高于征地区片综合地价，与征地区片综合地价相近。草地与林地价格均低于征地区片综合地价。

（3）本次评估也存在一定局限性。例如，因牧场未能提供、估价人员也未能调查收集到估价对象所在区域农业发展规划资料，耕作制度只能按近年实际种植情况进行设定，公益林地价测算除考虑林下经济和政府补贴外，是否还有其它情况要考虑等，这些有待进一步探讨。

土地评估案例与报告范文 第7篇

本次评估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：

1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。

2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。

3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。

4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

土地评估案例与报告范文 第8篇

经估价人员现场察勘、分析当地市场，对所收集的资料进行整理分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，对估价对象采用了基准地价系数修正法及成本逼近法进行估价。经认真测算、分析，委估宗地国有土地使用权在估价设定用途及开发程度条件下于估价基准日07月16日的

土地使用权拟招拍挂出让公示成本价格为：

土地总面积：132,平方米 评估总值：14,万元

人民币大写：壹亿肆仟零贰拾伍万捌仟叁佰元整 (详见土地估价结果一览表)

土地评估案例与报告范文 第9篇

通过对土地资产评估报告的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累，对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对土地资产评估报告的分析工作，具体的分析途径主要有以下几个方面：

1.对土地资产评估报告进行文字的逻辑分析。

一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2.对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的.基础上，才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面：

(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

3.对土地资产估算表格的分析。

这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。

土地评估案例与报告范文 第10篇

土地资产评估管理机构应对报来的土地资产评估报告，分门别类进行档案管理，这对充分利用土地资产评估报告是十分有益的。土地资产评估管理机构利用土地资产评估报告主要在以下几个方面：

1、可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级国土资源管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。

2、可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。

3、作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。

4、深化土地使用制度改革。土地作为资产管理、应公正地显化其价值，土地资产评估报告是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。

5、为了深化土地使用制度改革

土地评估案例与报告范文 第11篇

一、项目名称

XXXXXXXX发展有限公司位于XXX市XXX区XXXX区XXXX村XXXX平方米其它商服务用地土地使用权抵押格评估。

二、委托估价方

委托方：XXXXXXXXXXXXX

三、估价目的

为委托方对估价对象进行抵押贷款提供价格参考依据。

四、估价基准日

XXXX年XX月XX日。

五、估价日期

XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日。

六、地价定义

根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，本次评估的`价格是指宗地于估价基准日XXXX年XX月XX日，在下列五项估价设定条件下的国有土地使用权价格。

1、设定土地使用权类型为出让用地，土地实际取得方式为出让;

2、设定土地用途为其它商服用地，土地证载用途为其它商服用地。土地实际用途为其它商服用地;

3、设定开发程度为宗地红线外市政基础设施“五通”(指：通电、

通路、给水、排水、通讯)，宗地红线内土地平整，土地实际开发程度为宗地红线外市政基础设施“三通”(指：通电、通路、给水)，宗地红线内土地基本平整;

4、两宗地批准土地使用期限均为到XXXX年XXX月XXX日止，自估价基准日起剩余土地使用年限为XX年;

5、于估价基准日时，估价对象两宗地均已设定抵押权，本次估价结果未圲估价对象已设定抵押权对评估值的影响。

七、估价结果

经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到待估宗地在估价设定用途，使用年限及开发程度条件下土地使用权于估价基准日的抵押价格为：

宗地1和宗地2土地总面积XXXX平方米，总地价为XXXX元。

XXXXXXXXXX房地产估价有限公司

XXXX年XX月XX日

土地评估案例与报告范文 第12篇

土地资产评估报告是什么

土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本，土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题，一份土地资产评估报告资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。

土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本.

资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。土地作为资产，是指土地不仅是社会进行物质生产的.重要得自然资源，而且又是一笔巨大的资产。可以说土地是一切财富之母。为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失，分析和利用土地资产评估报告对土地资产管理部门来说是十分必要的。一份土地资产评估报告资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。

土地评估案例与报告范文 第13篇

土地资产评估报告书

土地资产评估报告书范文

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产 评估准则，恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收 集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担 相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持单位申报并经其 签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报 告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系; 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已 经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产 权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假 设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明 的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

评估对象为四川大西洋集团有限责任公司部分资产，评估范围是四 川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自流井区舒坪镇丹阳街的1宗国 有出让工业用地使用权(国土证号：自国用(2012)第 024527 地面积为458,平方米)，账面价值155,821, 评估基准日为10 月31 本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实际 情况，综合考虑各种影响因素，分别采用市场比较法和成本逼近法进行 评估，并采用两种方法的评估结果算术平均值作为最终评估结果。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，得 出四川大西洋集团有限责任公司拟认购股份涉及的土地使用权在评估 基准日2012 年10 月31 日的评估结论如下： 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 土地单价：340元/平方米 土地面积：458,平方米 总地价：155,893, 总地价大写金额：人民币壹亿伍仟伍佰捌拾玖万叁仟壹佰元正。

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告 中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案或核准 后使用，经备案或核准后的评估结果使用有效期一年，即自2012 年10 月31 日至 年10 月30 日使用有效。

XX资产评估集团有限公司接受你们双方的委托，根据有关法律法 规和资产评估准则，采用市场比较法和成本逼近法，按照必要的评估程 序，对四川XX股份有限公司拟非公开发行股份之经济行 为，所涉及的四川大西洋集团有限责任公司申报的土地使用权在评估基 准日2012 10月31 日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报 告如下：

一、委托方及产权持有单位和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为四川大西洋集团有限责任公司、四川大西 洋焊接材料股份有限公司，产权持有单位为四川大西洋集团有限责任公 委托方及产权持有单位简介委托方之一及产权持有单位：四川大西洋集团有限责任公司

企业名称：四川XX集团有限责任公司

注册地址：四川省自贡大安区马冲口街2

注册资本：玖仟柒佰捌拾伍万元人民币四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司

实收资本：玖仟柒佰捌拾伍万元人民币

工商注册号：XXXXX

法定代表人：李欣雨

公司类型：有限责任公司(法人独资)

经营范围：从事公司法人资产权范围内的资产经营、投资，产权交 易，进口处贸易;生产、销售金属材料、机电设备、建材、化工原料(不含危化品及易制du品)。

(以上范围国家有专项规定的、从其规定)。

委托方之二：四川大西洋焊接材料股份有限公司 企业名称：四川大西洋焊接材料股份有限公司 股票代码：600558 注册地址：自贡市大安区马冲口街2 注册资本：壹亿贰仟万元人民币实收资本：壹亿叁仟捌佰壹拾柒万壹仟捌佰柒拾陆元人民币 工商注册号：510000000154651 法定代表人：李欣雨 公司类型：股份有限公司(上市、国有控股) 经营范围：资产投资;房地产开发(凭资质证经营);焊接材料的 开发、生产、销售及技术服务;高新技术及产品的开发;经营本企业自 产产品及技术的出口;经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机 械设备、零配件及技术的进出口业务(国家限定公司经营和国家禁止进 口处的商品及技术除外)。

经营进料加工和“三来一补”业务。

(二)委托方与产权持有单位之间的关系 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 委托方四川大西洋焊接材料股份有限公司系产权持有单位的控股子公司。

(三)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方及产权持有单位、经济行为相关的当 事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机 构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据四川大西洋集团有限责任公司总经理办公会纪要，四川大西洋 集团有限责任公司拟用土地使用权认购部分四川大西洋焊接材料股份 有限公司本次非公开发行的股份。

本次资产评估的目的是反映四川大西洋集团有限责任公司拟认购 股份涉及的土地使用权在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供 价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为四川大西洋集团有限责任公司部分资产，评估范围是四 川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自流井区舒坪镇丹阳街的1宗国 有出让工业用地使用权(国土证号：自国用(2012)第 024527 地面积为458,平方米)，账面价值155,821, 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数 五、评估基准日本项目资产评估的基准日是2012 年10 月31 此基准日是委托方在综合考虑被评估资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依 据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其 他参考资料等，具体如下：

经济行为依据四川XX集团有限责任公司 2012 年10 月27 日总经理办公会纪 法律法规依据

1、《_公司法》( 年10 月27 日第十届全国人民代 表大会常务委员会第十八次会议修订);

2、《国有资产评估管理办法》(_第91 号令，1991 、《_证券法》(10 月27 日第十届全国人民代 表大会常务委员会第十八次会议修订);

4、《关于发布<上市公司非公开发行股票实施细则>的通知》(证监发 行字[]302 月28日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十一次会议修订); 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司

6、《中华人民共和土地管理法实施条例》(12 月24 日_ 第12 次常务会议通过);

7、《_城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国 务院令第55 号，1990

8、《关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》(财企[2009]46

(三)评估准则依据

1、《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230

5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[]18

7、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-);

8、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001);

(四)资产权属依据

1、《国有土地使用证》;

2、其他参考资料。

(五)取价依据

1、《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国 土资发〔2006〕 307 号，2007

2、_《关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发〔〕 308 号，2009 3、_《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司

4、四川省人x政府办公厅转发省国土资源厅《关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见》的通知(川办函〔2008〕73

5、《四川省国土资源厅关于组织实施征地统一年产值标准的通知》(川国土资发〔2009〕54

6、《四川省耕地占用税实施办法》(川府发〔2008〕27

7、《自贡市建设征收土地补偿补助安置办法》(自贡市人x政府令第65 号令);

8、《_自贡市委、自贡市人x政府关于加快推进承接产业转移工 作的实施意见》(自委发〔2008〕14 9、评估人员收集的其他相关资料。

七、评估方法

根据《城镇土地估价规程》，常用的估价方法有市场比较法、收益 还原法、假设开发法(剩余法)、市场比较法、基准地价系数修正法等。

评估人员在实地勘察和调研的基础上，结合待估宗地的特点、实际状况 和资料收集情况，选择采用市场比较法和成本逼近法进行评估。

具体理 由如下：

(1)自贡市近年来经济发展较快，土地市场也较发育，待估宗地 所在区域同类型的交易实例较多，故可采用市场比较法进行评估。

(2)待估宗地所在区域的征地资料可取得，可根据区域的平均征 地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评 综上所述，考虑方法的可操作性,我们选用市场比较法和成本逼近法进行评估。

(一)市场比较法 市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 第10 土地交易比较案例与待估宗地对照比较，就两者之间的交易情况、基准日、区域个别因素和其它相关因素等的差别进行修正，求取待估宗地在 估价基准日地价的方法，其基本计算公式为： 待估宗地地价=比较案例地价情况修正系数基准日修正系数区 域因素修正系数个别因素修正系数容积率修正系数使用年期修正系 数土地权利状况修正系数土地开发程度修正值

(二)成本逼近法 成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一 定的利润、利息以及应交纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的评 估方法。

其计算公式为： 土地成本价=土地取得费+土地开发费+利息+利润 宗地价格=土地成本价年期修正系数个别因素修正系数 容积率修正系数+土地增值收益

其中： 土地取得费：根据《_土地管理法》，土地取得费包 括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费、耕地占用税、耕地 开垦费、征地管理费等;

土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发程度下区域平均需投 入的各项客观费用计算;

利息：按照估价界定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用投 入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息;

利润：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常 回报率，估计土地投资应取得的投资利润;

土地增值收益：土地增值收益是指政府出让土地除收回成本价格 外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获取一定的增值收

八、评估程序实施过程和情况整个评估工作分四个阶段进行：

(一)评估准备阶段

1、月27日，委托方召集本公司评估人员，就本次评估的 目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估 工作计划。

2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。

(二)现场评估阶段 项目组现场评估阶段的时间为2012年10月27日。

主要工作如下：

1、听取委托方及产权持有单位对评估对象和评估范围的确定。

2、查阅收集委托评估资产的产权证明文件。

3、根据委托评估资产的实际状况和特点，确定具体评估方法。

4、对企业提供的权属资料进行查验。

(三)提交报告阶段 在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换 意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度 和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。

本阶段的工作时间为2012年10月28日至11月5日。

九、评估假设 本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

(一)一般假设

1、交易假设 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 第12 据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

2、公开市场假设 公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的 资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会 和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3、资产持续使用假设 资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和 使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基 础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

(二)特殊假设

1、土地权利状况：出让用地，无他项权利限制。

2、基础设施条件：宗地土地开发程度：达到宗地红线外“六通”( 上水、通下水、通电、通气、通讯和通路);宗地红线内“场平”(场地平整)。

3、规划限制条件：宗地为工业用地

4、其它限制条件：按评估报告中的限定条件使用。

十、评估结论

待估宗地在评估基准日，作为出让工业用地、无他项权利限制，土 地开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为、未来 年期的土地使用权评估结果如下: 土地单价：340 元/平方米 土地面积：458,平方米 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 第13 总地价大写金额：人民币壹亿伍仟伍佰捌拾玖万叁仟壹佰元正。

十一、特别事项说明

1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资 产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的 所对应的经济行为做出任何判断。

评估工作在很大程度上，依赖于委托 方及产权持有单位提供的有关资料。

因此，评估工作是以委托方及被评 估单位提供的有关经济行为文件、有关资产所有权文件、有关法律文件 的真实合法为前提。

2、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托方及产 权持单位提供，委托方及产权持有单位对其真实性、合法性承担法律责

3、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行 相应调整;

2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响 时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;

(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资 产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

十二、评估报告使用限制说明

(一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。

同时， 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的.下，根据公开市场的原则 确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力 对资产价格的影响。

当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它 情况发生变化时，评估结论一般会失效。

评估机构不承担由于这些条件 的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的 有关规定，并得到有关部门的批准。

(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

评 估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意 向他人公开。

(三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或 者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及 相关当事方另有约定的除外。

(四)评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，根据国有资产 评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案或核准后使用，经备案或 核准后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日2012年10月31日起计 算，至10月30日止。

超过一年，需重新进行资产评估。

十三、评估报告日

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土地资产评估报告的概述

资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。

而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。

土地作为资产，是指土地不仅是社会进行物质生产的重要得自然资源，而且又是一笔巨大的资产。

可以说土地是一切财富之母。

为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失，分析和利用土地资产评估报告对土地资产管理部门来说是十分必要的。

一份土地资产评估报告资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。

对土地资产评估报告分析的目的

土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：

1.了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。

包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。

这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

2.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

对土地资产评估报告的分析

通过对土地资产评估报告的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累，对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对土地资产评估报告的分析工作，具体的分析途径主要有以下几个方面：

1.对土地资产评估报告进行文字的逻辑分析。

一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。

土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。

即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2.对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。

只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。

分析的内容主要有两个方面：

(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。

一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。

土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

3.对土地资产估算表格的分析。

这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。

通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。

被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。

对土地资产评估报告的利用

土地资产评估管理机构应对报来的土地资产评估报告，分门别类进行档案管理，这对充分利用土地资产评估报告是十分有益的。

土地资产评估管理机构利用土地资产评估报告主要在以下几个方面：

1.可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级土地管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。

2.可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。

3.作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。

4.深化土地使用制度改革。

土地作为资产管理、应公正地显化其价值，土地资产评估报告是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。

土地评估案例与报告范文 第14篇

土地资产评估报告的方法

1、对土地资产评估报告进行文字的逻辑分析。

一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的`一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2、对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面：

(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

3、对土地资产估算表格的分析。

这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。

土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：

1.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

2.了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

土地评估案例与报告范文 第15篇

土地资产评估报告

土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本。

资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。土地作为资产，是指土地不仅是社会进行物质生产的重要得自然资源，而且又是一笔巨大的资产。可以说土地是一切财富之母。为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失，分析和利用土地资产评估报告对土地资产管理部门来说是十分必要的。一份土地资产评估报告资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。

目的：

土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：

1、了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

2、了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

分析：

通过对土地资产评估报告的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累，对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对土地资产评估报告的分析工作，具体的分析途径主要有以下几个方面：

1、对土地资产评估报告进行文字的逻辑分析。

一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2、对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面：

(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的'构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

3、对土地资产估算表格的分析。

这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。

利用：

土地资产评估管理机构应对报来的土地资产评估报告，分门别类进行档案管理，这对充分利用土地资产评估报告是十分有益的。土地资产评估管理机构利用土地资产评估报告主要在以下几个方面：

1、可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级国土资源管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。

2、可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。

3、作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。

4、深化土地使用制度改革。土地作为资产管理、应公正地显化其价值，土地资产评估报告是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。

5、为了深化土地使用制度改革。

土地评估案例与报告范文 第16篇

1、房屋建筑物评估明细表

2、土地使用权评估明细表

3、资产评估委托方承诺函(复印件)

4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(2003)字第157号、第158号”

5、委估房屋所有权证(复印件)“W房字第200205765号，第200205766号，第200205855号，第9900103号”

6、资产占有方营业执照(复印件)

7、评估机构营业执照(复印件)

8、评估机构资格证(复印件)

9、注册评估师资格证(复印件)

注册资产评估师：XX

注册资产评估师：XX